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空き家を放置するデメリットとその対処法

空き家を放置すると具体的にどのようなリスクがあるの? 空き家のデメリットとその対処法

はじめに

空き家の増加や放置によるトラブルが社会問題になっている、というニュースを聞いたことがあるでしょうか。5年ごとにおこなわれる住宅・土地統計調査によると、平成30年における全国の空き家の数は約846万戸、全住宅に占める空き家の割合は約13.5%にのぼり、さらに今後も増加していくと予測されています。

実家を相続したものの、実際に自分が住んでいない家の管理はむずかしく、つい放置してしまうケースはよくあります。ですがそのまま放っておくと相当なリスクやトラブルを負うことになりかねません。

社会問題にまで発展しているので、空き家の放置にリスクがあるということは多くの方が認識していると思います。では実際に空き家を放置するとどのような問題があるのか。その内容と問題の発生を防ぐための対策についてお伝えしていきます。

もくじ

1.自分に降りかかるリスク
1-1.資産価値の低下
1-2.税金と空き家等対策特別措置法
2.近隣にも影響のあるリスク
2-1.建物老朽化によって引き起こされること
2-2.犯罪に巻きこまれる可能性
3.放置空き家にしないためにできること
3-1.空き家の対処法
3-2.空き家を売却する2つの方法
まとめ

空き家のまま放置しておくリスクは、大きく2種類にわけることができます。1つは、資産価値の低下や固定資産税などの直接自分に降りかかるリスク。もう1つは、老朽化による倒壊や犯罪の拠点にされるなど、近隣にも迷惑をかけることになるリスクです。

1.自分に降りかかるリスク

1-1.資産価値の低下

戸建ての建物としての価値は20~25年ほどでほぼなくなってしまうと言われています。戸建て住居の多くが木造であり、木造住居の耐用年数が22年と決められているのが大きな要因です。あくまでこれは「法的な価値」の話で、20年以上経っているからといって住めなくなるわけではありません。定期的に手入れをすれば住み続けることもできますし、劣化による資産価値の低下を抑えることができます。

人が住まなくなった家というのは老朽化が加速します。住んでいれば特別な意識をしなくとも、汚れが気になる場所の掃除をしますし、空気が悪くなれば換気をします。ドアの開閉や人が動くだけでも空気の流れが発生し、自然と換気がおこなわれます。

住まなくなった家ではそうもいきません。住んでいない家、ましてや遠方にある場合は管理をするのは非常に手間も労力もかかります。掃除がおこなわなければホコリやチリがつもり、換気がされないと湿度が高くなりカビが発生します。キッチンや浴室などの水まわりは長期間使用されないと配水管が劣化し、異臭や害虫の発生につながります。

同じ築年数の家でも、手入れされているかどうかで資産価値も印象も大きく変わってきます。

1-2.税金と空き家等対策特別措置法

空き家であっても、家や土地を所有していると固定資産税などを納めなくてはなりません。固定資産税には減税措置があり、一定条件を満たす建物が土地に建っていると、最大で1/6に軽減されます。更地にするよりも空き家であっても家を残しておくと固定資産税が安くなる、と言われているのはこの制度のためです。

しかし平成26年11月に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」(通称:空家等対策特別措置法)により、空き家に対する取り締まりが本格化しました。特定空き家の対象になると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者大きなデメリットが生じます。

そもそも「空き家」とは、1年間居住やその他の利用実績がない建築物のことを指します。人の出入りの有無やガス・水道・電気など使用状況によって総合的に判断されます。

空家等対策特別措置法によって指定される「特定空き家」とは、以下に該当するものになります。

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらに該当し、特定空き家の指定を受け、改善の勧告を受けると優遇措置の対象から除外されます。つまり固定資産税が最大で6倍になってしまうおそれがあります。

そのまま改善をせずに放置しておくと、50万円以下の過料をかされたり、行政代執行によりごみの処理や倒壊しそうな家の解体がなされます。行政代執行にかかる費用は所有者に請求されるため、間違っても「政府がやってくれるなら放っておいてもいい」などと考えてはいけません。自分で業者に依頼する場合は費用を考慮して選ぶこともできますが、行政代執行では行政職員が業者を選ぶため、費用が高額になる傾向があります。

2.近隣にも影響のあるリスク

2-1.建物老朽化によって引き起こされること

前章の「1-1.資産価値の低下」でも触れましたが、人の手が入らなくなると建物の老朽化が加速します。老朽化すると資産価値が下がるだけでなく、建物の倒壊や屋根や外壁など資材の散乱の危険性も出てきます。地震や台風などの災害に見舞われるとさらに事故の危険性が高くなります。

もしも建物の所有者が適切な管理をしないで、他人に損害を与えてしまった場合、民法によってその損害に対する賠償責任を負います。たとえそれが空き家であっても所有者は責任を問われます。

また、資産価値の低下にもかかわる話なのですが、空き家があるとその周辺地域の不動産の価格も下がってしまいます。景観が損なわれるだけでなく、住環境が悪いと判断される要因の1つとなるからです。

近所に手入れのされていない空き家がある地域と、そういった空き家のない地域、それ以外の条件が同じであるならどちらの地域に住みたいでしょうか?それを考えれば周囲の資産価値になぜ影響があるのかわかると思います。

2-2.犯罪に巻きこまれる可能性

「建物の窓ガラスを割れたままにしておくと、その建物は管理されていないと見なされ、他の窓も割られたり、地域の環境悪化や犯罪多発につながる」という犯罪学の理論があります。直接的に周囲に被害を与えていなくとも、管理のされていない空き家は犯罪を誘発する可能性があります。

人の出入りがないとどうしても発見が遅れやすくなるため、不法投棄や放火の現場として狙われるおそれがあります。空き巣や不審者、犯罪グループの拠点にされることもあります。

犯罪に巻きこまれたならこちらが被害者だ、と思う方もいるかもしれません。確かに、仮に空き家を放火されて周囲に延焼してしまったとしても、「失火責任法」という法律により賠償責任は負わないとされています。ただし「重大な過失がある場合は賠償責任を負う」とも規定されています。

重大な過失というのは、わずかな注意を払っていれば予見や防止ができたのに、それをおこたってしまうことです。空き家の所有者のごみの放置などで延焼の原因を作っていたときは重大な過失として認められてしまうかもしれません。

空き家が何か事件の犯行現場として使われてしまった場合は、みずから進んで空き家を提供していない限り、その件に関して罪に問われることはないでしょう。ですが、空き家が事件現場になったという事実は残ります。告知義務について法律上明確なルールはありませんが、犯罪に使用されたことを伝えずにその家を売却したり貸し出したりすると、責任に問われることもあります。「犯罪に使用されたことを知っていれば買わなかった・借りなかった」という意見の方は多いでしょう。

3.放置空き家にしないためにできること

3-1.空き家の対処法

ここまでお伝えしてきたように、空き家を放置するとたくさんのデメリットがあります。これらの問題が発生する前に対策をしましょう。空き家問題を発生させないための対処法は大きく3種類あります。

①空き家を売却する

②空き家を賃貸する

③空き家を定期的に管理する

個人個人によって状況が異なるため、一概にどの方法が良いとは断言できません。ですがこの中でもっとも早く解決できて費用がかからないのは①の「空き家を売却する」ことです。②も③も長期的に建物の管理をする必要がありますが、売却してしまえば今後それらの手間や費用がかかることはありません。

さまざまな事情で定期的な管理ができず、空き家を放置するしかない場合は、問題が発生する前に早急に空き家を売却することをおすすめします。

3-2.空き家を売却する2つの方法

空き家を売却する際、古家付き土地での売却と更地売却の2つの方法があります。

①古家付き土地として売却する

古家付き土地とは建物がついている土地のことをいいます。建物を解体せずにそのまま売りに出すことです。古家と言っても文字が示すようないかにも古びた家のことではなく、築年数が一定以上の建物のことを指します。中古戸建と変わらないようなじゅうぶん住める状態であっても広告上は「土地(現状古家あり)」と表示されます。

②更地にして売却する

建物を解体し、土地を更地の状態にしてから売りに出すことです。

こちらも個別の事情に応じて変わってくるので、どちらの方法をとるのが良いかは状況次第となります。しかし個人で判断するよりも、こういったケースに慣れている不動産会社と相談し、今後どうするべきか決めていくほうが売却成立の近道になります。空き家を売却する場合は、まずは現状のまま査定を依頼してみましょう。

まとめ

空き家を放置しておくことは、自分にリスクが降りかかるだけでなく、近隣の人達に大きな迷惑をかけてしまうことにもつながります。いま空き家を放置していたとしても、いずれは売却や賃貸などなんらかの方法を取らなくてはなりません。先のばしにすればするほど、出来ることの選択肢が減り、負担も増えていってしまいます。

さまざまな理由で踏み切りづらい実家の空き家問題ですが、どうするのか迷っているのであれば思いきって売却など検討をすることをおすすめします。

空き家の売却や管理などで悩みや知りたいことがありましたら、どうぞ気軽に朝日土地建物にご相談ください。それぞれの状況にあった最適な方法をご提案します。