不動産を高く売る方法とは?住み替えを考えた時に押さえておきたい「査定」についてポイント解説 | 不動産売却査定は朝日土地建物 | 一戸建て・マンション・土地

不動産を高く売る方法とは?住み替えを考えた時に押さえておきたい「査定」についてポイント解説

不動産を高く売る方法とは?住み替えを考えた時に押さえておきたい「査定」についてポイント解説

はじめに

不動産売買が活発になるのは「春」と「秋」だと言われています。

学校の新学期が始まったり人事異動があったりなど、新生活のために住まいを替える人が増えるからです。特に2月と3月が多く、学校の入学や卒業といった大きな行事によって住み替えを後押しされるからでしょう。

「春からの新生活のために引っ越す予定だけれど、今の家を売るにはどうすればいいんだろう?」という方から、なんとなく住み替えたいと思っているけど何から手をつけていいかわからない方まで、今回は不動産の売却を考えた時に最初にすることである「査定」について解説していきます。

もくじ

1.不動産査定とは
2.無料査定って大丈夫?
3.売却査定の種類
3-1.机上査定
3-2.訪問査定
4.査定で見られるポイントとは?
4-1.物件自体の査定ポイント
4-2.立地についての査定ポイント
5.査定を成功させるために確認するべき3つのこと
おわりに

1.不動産査定とは

不動産の売出価格に大きく関わってくる査定ですが、一般で言われる査定と不動産査定では少し意味合いが異なります。

車や家電、服飾品などを売る場合、買取店が提示する「査定価格=買取価格」となり、その価格に納得がいけば、店に買い取ってもらうことで売却が成立します。

不動産の場合、査定によって提示される価格は買取価格ではありません。不動産の特徴や類似物件の成約価格などから算出された「売却できそうな価格」のことを指します。必ずこの値段で売れるという保証をしてくれるものではなく、査定する不動産会社によって金額に大きく差が出ます。また、不動産会社が直接物件を買い取る「不動産買取」とは別なので注意してください。

では、いったいなんのために不動産査定をするのでしょう?

人によってその答えは違うかもしれません。しかしもっとも重要なのは、査定結果を通じて仲介を依頼する不動産会社を選ぶことです。査定額がいくらだったのかよりも、査定した不動産会社がどのような根拠に基づいてその価格を提示したのかに注目しましょう。査定額に一喜一憂してしまうこともあると思いますが、あくまで目安の価格だと心に留めておいてください。

不動産査定の方法はおもに次の2種類があります。
不動産の立地条件などデータから算出する「机上査定(簡易査定)」と、実際に現地での調査をおこない価格を算出する「訪問査定(詳細査定)」。それぞれ詳しく解説していきます。

2.無料査定って大丈夫?

不動産会社が実施する不動産査定は基本的に無料でおこなわれます。不動産売却が初めての方には、無料であることがかえって不安になるかもしれません。「有料のほうがしっかりしているのでは?」「契約したあとで何か追加料金を取られるのかも……」といった心配はありません。

不動産の鑑定評価を専門とする「不動産鑑定士」が国の定めた不動産鑑定評価基準にもとづいておこなう有料査定は「不動産鑑定」とも呼ばれ、おもに裁判所など公的な場所に提出する証拠資料として使われます。具体的には、遺産分割の際に遺産を正確に分ける必要があるときや、関係会社間での不動産取引であるとき、といった特殊な事例の場合に依頼することがほとんどです。

不動産会社が実施する無料査定は、類似物件の成約価格などから算出しているため、有料査定よりも実際の売却価格に近い査定額になります。不動産の売却が目的の時は、こちらの無料査定のほうが適しているでしょう。

ちなみに無料である理由は、不動産査定が営業活動の一環だからです。通常の営業は自社の製品を「買ってください」と売り込みますが、不動産仲介の場合は、「そちらを売らせてください」という営業の仕方になります。不動産会社は仲介依頼を受けた不動産売買契約を成立させなければ仲介手数料を受け取ることができません。仲介依頼してもらうために、まずは無料で不動産査定をおこない、自社に仲介を依頼してもらえるように営業活動をするのです。

3.売却査定の種類

3-1.机上査定(簡易査定)

不動産仲介会社の公式サイト内にある査定依頼フォームでの査定や、一度に複数の不動産会社に依頼する不動産一括査定はこちらにあたります。インターネット以外にも電話やファックス、店舗で直接依頼することも可能です。

物件種別(マンション、一戸建て、土地)、所在地、土地・建物面積、築年数、現状(居住中、賃貸中、空家)、希望する売却時期などを伝えるだけで手軽に査定依頼をすることができます。特別な書類などを用意する必要はありません。物件の基本的な情報から算出するため、数日で査定価格を知ることができるのも大きなメリットでしょう。

道路と敷地の位置関係やリフォームの有無といった物件の現在の状況を考慮しない大まかな査定額なので、実際の取引価格との差が生じることが少なくありません。また、各不動産会社によっても査定額に差が出ます。契約をしてもらうために他社よりも高めの査定額を提示する不動産会社もあるので気を付けましょう。

3-2.訪問査定(詳細査定)

机上査定のデータに加えて、不動産会社の担当者が現地を訪問調査して算出する方法です。物件の使用状況や周辺環境、立地条件、陽当たりといった実際に目にしてみないと把握しづらい要因を加味することにより、机上査定よりも精確な査定額が期待できます。

机上査定同様、こちらも各不動産会社によって査定額に差が出ます。担当者と対面でやり取りをするため、売却に関するアドバイスを直接受けることもできますし、査定調査時の対応を見ることによって、契約する不動産会社を選ぶ際の判断にも役立ちます。

デメリットとしては、実際に訪問する関係上、日時を調節する必要があります。訪問調査自体の時間は長くても数時間ほどですが、査定結果が出るまでには数日かかります。訪問日の調整と合わせて約1週間かかると考えておいてください。不動産会社によって、各種書類(権利書、登記簿謄本、公図、測量図、建物図面など)の準備を指定される場合もあります。

訪問査定の前に机上査定を受けなければならない、といったような決まりはないので、ご自身の状況に合った査定方法を選びましょう。具体的には、「契約する不動産会社を絞りこめていない」「訪問日のスケジュールの調整をするのがむずかしい」といった場合には机上査定を、「不動産会社の対応力を見極めたい」「少なくとも1年以内には売却したいので、具体的な査定額を知りたい」場合は訪問査定がおすすめです。

朝日土地建物のオンライン無料査定はフォームに簡単な入力をするだけで依頼が完了します。立地や周辺環境などの価格を左右する要素を確認し、常に売出し中の物件価格を調査することによって、精確で納得のいく査定価格をお伝えします。不動産の売却をご検討なら、ぜひご利用ください。

4.査定で見られるポイントとは?

査定によって何をどこまで見られたり、どんな風に評価されるのか気になりますよね。

確認する部分は不動産会社によって異なりますが、査定時に見ているポイントはどの会社も大きく変わりません。物件自体について見られるポイントと立地について見られるポイントとにわけて見ていきましょう。

4-1.物件自体の査定ポイント

①家の築年数

一般的に築年数が古い家ほど査定価格は低くなります。

家を建ててから10年間が価値の下落スピードが大きいため、築10年未満の不動産の売却を考えている場合は、早めの決断が必要になるでしょう。築10年の家の価値は新築物件のおよそ半分、築20年だと新築物件の1割ほどの価値になると言われています。

②家の内装

生活動線や家具の配置がしやすいかどうか、壁紙やフローリングの傷み具合などがチェックされます。

キッチンや浴室、洗面所などの水回りの設備状況も査定に影響するので、普段からこまめな手入れが必要です。雨漏りやシロアリの被害がある場合、価値が大きく下がるので修繕を検討しましょう

③陽当たりと敷地に接する道路

一般的に道路に面している方角が南向きだと日当たりが良く、高い評価が見込めます。

南向きであっても、近くに日光をさえぎるような高い建物があると評価が下がるので、周辺の建物もチェックされる項目です。

二方向に道路と接している土地のことを角地と呼びます。角地は視認性が高く、日当たりや風通しにも優れているため価値が高い傾向にあります。

4-2.立地についての査定ポイント

①公共交通機関や幹線道路へのアクセス

最寄りの駅やバス停までの距離が近いほうが評価は高くなります。最寄り駅が急行の停車駅であったり、複数の路線が利用可能であることも重要な査定ポイントです。

郊外であれば車での移動も重視されるので、幹線道路までスムーズに出ることができるかも査定に関わってきます。

②周辺環境

スーパーやコンビニといった商業施設や、病院、銀行、学校、市役所などの施設が近隣にあると生活の利便性が良いので評価も高くなります。

周辺道路の車の交通量や夜間の安全性、公園の管理状態なども査定の参考になるので、出来る範囲で把握しておくと良いでしょう。

5.査定を成功させるために確認するべき3つのこと

「1.不動産査定とは」でもお話しましたが、不動産査定で大切なのは、査定結果を通じて仲介を依頼する不動産会社を選ぶことです。信頼のおける不動産会社を選べるかによって不動産を高く売れるかどうかが決まる、といっても過言ではありません。

査定を成功させるには、上記の「査定で見られるポイント」を押さえつつ、次の3つについても確認をしましょう。

①査定の根拠を確認する

どのような根拠によって査定額が算出されたのかを確認することが大切です。算出方法や不動産のどの点を重視・評価したことによってその査定額になったのか、できるだけ詳しく尋ねてみましょう。はっきりと納得いくような説明をしてくれる会社であれば信頼を置くことができます。逆に根拠をぼかしたり、ただ無闇に高い査定額を提示するだけの場合は避けたほうが賢明です。

②売買実績を確認する

不動産会社のホームページであればページの目立つ部分や会社案内などに今までの販売実績が掲載していることが多いです。どれくらいの実績があり、どの分野の売買を得意としているかは不動産会社のアピールポイントなの参考にしましょう。売りたい不動産と同じ地域における実績を、営業担当者に直接確認することも有効です。

朝日土地建物は売買仲介を専門とし、34年間で成約数5万件を突破しました。エリアにおける物件情報を常に収集し、新しく豊富な情報を元に売買のお手伝いをいたします。

③営業担当者を確認する

不動産会社が良かったとしても、営業担当者との相性が悪いと売却活動がうまくいかない場合もあります。営業担当者が誰になるのか確認し、きちんとコミュニケーションが取れる相手なのかどうか見極めましょう。

不動産に対する知識を有していることはもちろんですが、希望の価格やいつまでに売りたいかなどの要望を誠実に聞き入れてくれるかどうかもポイントです。わかりやすく的確なアドバイスができ、依頼者の目線にも立つことができる担当者が理想です。

まとめ

今回は査定の種類や査定の際に見られるところといった査定を成功させるために覚えておきたいポイントについて解説しました。

新生活にむけて今の自宅を売却し住み替えるには、売却の他にも、引っ越し準備や転居の手続きなどやるべきことは多岐にわたります。何から手をつければいいのか焦ってしまうかもしれませんが、まずは一度朝日土地建物にご相談ください。不動産の査定はもちろん、ライフスタイルに合った売却・住み替えの計画をご提案しサポートいたします。