不動産売却の流れ ｜ 不動産売却査定は朝日土地建物 | 一戸建て・マンション・土地

売却の理由・希望の整理

ひと言で不動産売却といっても様々な売却理由があり、その中には「いつまでに」販売したらいいのか、「どれだけ」返済したらいいのか等、販売期間や売却価格に密接に関わるものがあります。

「何ヶ月かかってもかまわないから少しでも好条件で売りたい」場合と、「限られた期間内で売却を優先」とする場合では査定価格が違うように、目的や希望条件を明確にすると、価格や契約方法を変えることも検討できてよりニーズにあった売却活動が可能です。
手順や必要な手続き、注意すべきポイントを理解してスムーズな売却をしましょう。

不動産売却の全体像

不動産は売り出してから売却完了まで6ヶ月前後かかると言われています。
売却にあてる期間に余裕が無いと、購入希望者を見つけられても売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があります。そのため、あらかじめ余裕を持って不動産売却を行うことが肝心です。

不動産会社に査定依頼

まず売ろうとしている不動産がいくらの価値があるのか、査定をしましょう。
その際、不動産会社によって査定価格に差が出るため、複数の不動産会社に査定依頼を出すことが大切です。
なぜ価格に差が生じるのでしょうか。

不動産の査定方法は3種類

• 原価法……主に一戸建に使用
• 取引事例比較法……主にマンション、土地に使用
• 収益還元法……主に収益物件に使用

不動産会社によって取り入れる方法が違ったり、査定方法が同じ場合でも価格差が生じる場合があります。例えば「取引事例比較法」の場合、
①不動産会社によって比較対象とする物件が異なる
②不動産の立地・地域の相場観
③不動産会社や担当者の経験・知識差
など査定する不動産以外の要素にも左右されます。
このため、不動産会社選びは査定価格だけで決めるのではなく、必ず複数の会社に査定依頼をして価格の根拠や担当者の知識・対応を見て選ぶことが大切です。

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住み替え方法の検討

お住まいの買い替えで、売却と購入を同時に進められれば効率がいいと思われますが、ふたつのタイミングを合わせるのは難しいことです。そのため、お手持ちの不動産を先に売る「売却先行」、先に購入を行う「購入先行」の2種類から選択するのが一般的です。それぞれにメリット・デメリットがありますので、ぜひ弊社スタッフまでご相談ください。

不動産会社を選び契約締結

不動産売買を行うには、契約成立に向けた業務を不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。 その際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。契約方法によって受けられるサービス等が変わりますので、自分にあった契約を選びましょう。

媒介契約は3種類

細かい違いは色々ありますが、3つの契約の最も大きな違いは「複数の不動産会社と契約できるか」、「自分で見つけた買主と直接取引できるか」です。

売却を有利に進めたりはもちろんのこと、買い替え・任意売却・財産分与などの関係者が多く複雑なケースには活動報告頻度が高い「専任媒介」または「専属専任媒介」がおすすめです。
ご不明な点などお気軽にご相談ください。

不動産を売りに出す

媒介契約後、販売が始まります。
売り出し価格を設定する際、周辺相場や競合物件の動向を熟知している不動産会社の意見を聞いてから決定をしましょう。

売り出し後は購入を検討している方が見学に訪れます。検討者の印象を左右する大事なイベントですので、好印象を抱いてもらうために片付けや掃除をしておきましょう。媒介契約した不動産会社が案内することが多いので、基本的には立ち会いは不要です。
※店舗や物件の内容によって異なります。

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売却交渉・契約・引き渡し

売却条件の交渉

売却物件に購入希望の申し込みが入りましたら、希望者との交渉が始まります。
購入希望者からは「引き渡し時期が合えば買います」「あと少し安ければ…」など様々なご要望が出てきます。それらの購入条件と売主の売却条件のすりあわせをし、「この条件なら契約します」とお互いに納得して売買契約ができるよう、具体的な契約条件の調整をします。

また、あらかじめ「エアコンやカーテンなどを付けたまま売却するのか」「故障した設備の撤去費用はどちらが負担するのか」などの取り決めもしましょう。

売買契約(売却)

売主・買主双方の契約条件の調整が整ったら、いよいよ契約です。
朝日土地建物では、不動産売買契約締結にあたり売主・買主双方の条件、登記・権利関係、法律関係、その他契約に関わる諸条件を十分確認し、契約関係書類を作成します。
売主は対象不動産に付帯する設備と状況の報告を書面で行います。後々のトラブルの元となる可能性があるので、きちんと確認した上でご記入ください。
不動産売買契約が締結されると、契約後は契約書に記載された条文に基づいてお互いの権利や義務を履行することになります。売主には所有権移転登記申請のための書類提出、物件引渡などの義務が生じます。

契約時に用意するもの(売主の場合)

1. 権利証 または 登記識別情報（買主に提示）
2. 実印
3. 印鑑証明書（３ヶ月以内のものを１通）
4. 管理規約（マンションの場合）
5. 建築確認済証（検査済証）
6. 固定資産税等納付書
7. 印紙代（売買金額によって異なる）
8. 仲介手数料（消費税含む）
9. 身分証明書（運転免許証等、本人と確認できるもの）

残代金受領・物件引き渡し

各種登記手続き、残代金の受領、お引き渡しの流れは朝日土地建物の担当スタッフがお客様にわかりやすくご説明いたします。

①登記申請書類の確認

土地や建物に設定されている抵当権を抹消し、買主に所有権を移すために必要な手続きが必要です。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、所有権移転登記を申請します。

②残代金の受け取り

売買代金の残額を受け取り、領収書を発行します。

③固定資産税などの精算

固定資産税・都市計画税などを精算します。引き渡し日までの日割りで計算し清算金を受け取ります。

④関係書類の引き渡し

管理規約や購入時のパンフレット・付帯設備の保証書など、関係書類を買主に渡します。

⑤鍵の引き渡し

買主にスペアキーを含め、すべての鍵を渡します。

⑥諸費用の支払い

司法書士への報酬、仲介手数料(残額)などの諸費用を支払います。